百城新房去化压力处于“高温期” 库存告急，销售竞赛加剧

全国百城的商品住宅库存情况在第二季度以来呈现下降趋势。据易居研究院最新报告，截至2024年7月，这些城市的库存总量为46464万平方米，较上月减少了1.0%，与去年同期相比降低了3.5%。这主要得益于一系列精准及时的购房宽松政策，包括放宽首套房认定标准、取消房价限价以及推出“以旧换新”、公积金贷款优惠政策等，有效促进了新房的去库存进程。

分城市等级来看，一线城市与二三线城市在库存变化上表现出不同态势。7月份数据显示，一线城市的库存面积达到3518万平方米，尽管环比有所下降，但同比增长了9.2%，显示出一定的库存积累，尤其是在郊区市场，由于购房门槛放宽后需求向中心城区转移，导致郊区新房去库存压力显著增加，某些区域的去化周期已超过40个月。相比之下，二三线城市的库存情况则呈现不同程度的同比下降。

值得注意的是，有31个城市的库存规模在同比中增长，而其余69个城市则呈现下降趋势，反映出多数城市已度过开发高峰期，如部分环沪城市及东北省会城市，因近年来开发投资缩减，库存规模持续减少。

住宅供应方面，7月份全国百城的供应面积为1182万平方米，环比和同比分别下降了33.9%和37.8%，表明房企的投资与供给能力正面临挑战。同时，市场需求端，当月成交面积为1680万平方米，市场呈现供不应求状态，部分原因在于开发商加速去库存和回笼资金的策略，以及豪宅项目的快速出清。

去化周期方面，7月份百城平均去化周期为26.6个月，远高于合理范围的12至14个月，其中三四线城市的去化状况尤为严峻，去化周期达到34.2个月。易居研究院建议，针对当前的去化压力，各城市应根据《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，加强就业机会创造和购房政策优化。

总体而言，当前房地产市场的去化压力仍然巨大，特别是在一些去化周期超长的城市，需通过创新政策如“以购代建”并争取信贷资金支持，来高效推进去库存工作。

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