绿城，地王专业户

　　来源：拾遗地

　　文/十一弟

　　最近，十一弟留意到一个很有意思的新闻——

　　黄金价格持续飙涨，金店反倒扛不住了，纷纷倒闭关门。

　　这似乎是个市场悖论，但其中的道理，却很浅显——

　　金店算是二道贩子，把黄金批发进来，加工以后零售，赚的是手工费和差价。

　　黄金价格涨得停不下来，买的人越来越少，金店就很难撑下去了。

　　市场的驱动力，不在于资产价格，而取决于真实需求与购买力。

　　黄金的市场悖论，也投射到了房地产，尤其是土地市场。

　　这两年，尽管楼市一直很冷清，但地价越拍越贵，地王越拍越多。

　　从去年开始，很多大城市陆续取消了土拍限价。

　　摘掉了紧箍咒，有些财大气粗的开发商，彻底放飞了自我。

　　到上个月，百强房企榜单上，拿地支出最高的是保利，花掉了345亿买地。

　　保利是带头大哥，跟它的销售规模匹配上，拿地力度相对也大。

　　今年前九个月，保利的销售规模2417亿，比去年下滑了将近三成。

　　去年同期，保利在土地市场上花掉了618亿。

　　也就是说，保利在今年的拿地开支，砍掉了四成以上，大幅收缩。

　　今年的房企拿地榜单上，一直排在保利后面的，就是绿城。

　　到上个月，绿城已经在土地市场砸了326亿，跟保利相差无几。

　　今年前九个月，绿城对外宣称销售规模已达1872亿，行业排名第三，仅次于保利和中海。

　　但其中有717亿销售额来自代建项目，与拿地挂钩的自投项目销售额，大概1155亿。

　　在百强房企销售榜单上，绿城只能排在行业第七。

　　跟去年相比，绿城在今年的拿地力度，同样有所收缩，这与房企整体低迷的拿地氛围契合。

　　不过，强者从来不抱怨环境。

　　在一些核心城市，相较于其他房企，绿城明显更激进、凶猛。

　　昨天，杭州上城区江湾新城板块挂牌了一块地。

　　拍卖现场，吸引了绿城、滨江、华润、保利、越秀、建杭置业、中海等几家开发商报名争夺。

　　历经两个多小时、77轮厮杀之后，这块地被绿城摘牌抢下，总价逾34亿，溢价率接近29%。

　　折算下来，楼面地价超过了5万/平米，一举成为杭州新的单价地王。

　　杭州土地市场的单价纪录，已经尘封了八年之久。

　　2016年，绿城拍下了位于杭州下城区的凤起潮鸣地块，溢价一倍以上，折合楼面价4.5万/平米。

　　时隔八年，绿城再度刷新了杭州的单价地王。

　　十一弟粗略算了下，今年以来，这至少是绿城第四次拍下地王了。

　　在此之前，它已经在苏州、上海接连拍下了几块地王。

　　今年三月份，苏州首场土地拍卖。

　　绿城以总价8亿出头，拍下了位于高新区的狮山地块。

　　溢价率42%，折合楼面价4.5万/平米，刷新了区域内的单价纪录。

　　同一个月，绿城又拍下了位于苏州工业园区的双湖地块，总价将近31亿。

　　溢价率18%，折合楼面价6.5万/平米。

　　这不仅是苏州市的单价地王，还是整个江苏省的单价地王。

　　更让人惊掉下巴的，是在上海土地市场。

　　今年八月份，绿城以总价48亿，拍下了位于徐汇滨江的原小米上海总部地块。

　　溢价了三成，成交楼面价超过13万/平米。

　　它不仅刷新了上海土拍的单价纪录，更是一举成为了全国的单价地王。

　　光是苏州、上海、杭州这四块地王，绿城在今年就已经砸进去了121亿。

　　到处拍地王，就像从山上滚雪球，体积越来越大，势能越来越猛，根本停不下来。

　　看似很危险，其实一点都不安全。

　　绿城的管理层，只怕是对巴菲特的名言烂熟于心——

　　在别人贪婪时你要恐惧，在别人恐惧时你要贪婪。

　　不管对手出多少钱，我都照跟，而且永远只贵一口价。

　　一口气吃下几块地王，绿城的资金压力也很大。

　　为了解套这些地王，它选择撬动杠杆，引入金融机构——

　　信托。

　　过去几年里，这是绿城在密集拍下高价地时，最依赖的融资渠道。

　　位于苏州的狮山地王，绿城将其开发成了“逸庐”，今年九月底刚刚开盘入市。

　　在开盘之前，信托资金就已经到位了。

　　十一弟查了下，绿城仅持有逸庐项目66%的股权，剩下34%的股权，由上海信托持有。

　　位于苏州的双湖地王，绿城将其开发成了“玫瑰园”，马上也要开盘了。

　　绿城对玫瑰园项目的持股比例，还不到51%，剩下超过49%的股权，由陕国投信托持有。

　　这是最典型的明股实债，出于分摊资金压力，绿城为地王项目引入的融资杠杆。

　　从前房企疯狂扩张、高歌猛进的那些年，他们与信托机构打配合，把明股实债的融资套路，发挥到了极致。

　　现在，像从前那样大胆、激进的开发商，已经寥寥无几了。

　　在这些地王项目上，同样的配方、熟悉的味道，绿城对此得心应手，甘之如饴。

　　它手里拿着旧地图，依然找到了新大陆。

　　从本质上来说，跟开金店一样，开发商也属于二道贩子——

　　把土地买过来，开发建设盖房子，然后出售给买家。

　　土地就像黄金，不管价格高低贵贱，最后能否解套，取决于真实需求和购买力。

　　也就是买家兜里还有没有钱，对房地产还有没有心理预期。

　　绿城拍下的这几块地王，楼面价最低的4.5万/平米，最贵的13万/平米。

　　未来入市的新房单价，少则卖到六七万，多则卖到十几万，全是盯着有钱人的口袋。

　　地王，绝对不坑穷人，专门收割富人。

　　接下来，全靠身上揣着几千万的有钱人，排队抢房、接盘解套了。

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